リフォーム380万費用でも1DK家賃変わらずって(驚)
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駆け込みOKなので
ぜひポチッとご参加してくださいね
こんにちは
住む人の気持ちを考えて
空室を笑顔で満室経営へ導く
(一社)空室対策協会代表理事
空室対策コンサルタント
山岸加奈です！！
夏至の日（6/21）から
重要なエネルギー転換期
この日を境に
「陰」が「陽」へと変わる！
このタイミングだからこそ、
今までの悪い流れを
空室期間を
断ち切れる絶好チャンス〜♪
メルマガを読んでくださる
空室があるならば、
小さなきっかけに繋がれば
幸いです！！
今日もまた
満室達成エピソーではない
失敗談を話します
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
＜Q＞
大家のあなたは
家賃とリフォーム代の
費用対効果を判断するのを
誰と一緒にされてますか？
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
私と出会う前の
オーナーさんの話です。
静岡県物件
1DKの家賃4万円
空室を埋めるためのリフォームは
原状回復だけでも１００万
フルリノベーション３００万
リフォーム業者さんの通りに
リフォームをしました。
内装インテリアコーデ８０万
インテリアコーディネーターさん
予想以上の
素敵なお部屋になりました。
その後請求書が届き、
「これで入居が決まれば」と思い
リフォーム費用を支払いました。
このオーナーさんの物件は
１DKの家賃4万円です。
フルリノベーション300万円
内装インテリアコーデ80万円
合計380万円で
家賃は変わりませんでした
実は
誰も費用対効果を考えず
入居募集まで考えておらず
ただ言われるままに
高額リフォーム
それが当たり前となってしまい
費用対効果を考えた
空室の埋め方を
誰もサポートしてくれていない・・・
リフォーム業者さん？
インテリアコーディネーターさん？
建築家さん？
みんな知らないのです。
管理会社さんだって
あなたの物件だけを
えこひいきのサポート
はしてくれません
みんなが
あなたの物件詳細を
理解しているわけではありません
空室を埋めるノウハウを
熟知する空室対策コンサルタント
空室２３００室以上埋めた
実績を持っている私なら
低コストのピンポイントで
それができます！
もしくは
家賃UPを想定した
リフォーム・リノベを考えていきます！
380万円かけても
家賃を上げれないって
びっくりしました
機会損失をする前に
高額リフォームの選択前に
まず初めに
アドバイスやコーチングを
受けた方が
ご本人のスキルアップ
空室の見極め方
満室への近道
だと思いませんか？
時間とお金の費用対効果が
まじっ悪いなぁ〜と感じました
その当時・・・・
賃貸業界を知らない
建築家さん
４万円のワンルームに
８０万のインテリア提案する
インテリアコーディネーターさん
空室を埋めるノウハウを知らない
リフォーム業者さん
普通におります
実は・・・・
12年前の
新米大家だった私は
早く空室を埋めたい
空室をリフォームしたい
早く満室御礼にして
次の物件を購入したかったんです！
だから
リフォームコンサルタントさんに
依頼しました。
素敵なお部屋は
提案していただきましたが
空室が埋まるノウハウまで
教えてもらえませんでした
空室期間そのまま継続っ
わたしの実体験を教訓にし
空室を埋めるために
リフォームの提案もしますし
管理会社の変更＆選定サポートも
ひっくるめた
コンサルティングなのです。
あなたが迷うことなく、
サクサクと達成できる
満室経営の道のりを
伴走サポートするわけです
だからこそ
不人気エリアでも
地方都市でも
３年だって
１年だって
空室が空いている現状でも
立ち向かうことは問題ありません（笑）
『埋まらない空室はない』
と信じているから
20代から30代に至る12年も
建築・都市計画を研究していた私が
開発した空室対策術・・・・
そのスキルを誕生した
空室対策術だからこそ
再現性が高いスキルなわけです
無駄な時間を削って
サクサク空室を埋める
空室対策コンサルタント
と一緒に満室をゴールに
目指しませんか？
ぜひ、空室がある大家さん
満室経営したい大家さん
無料の個別相談会で
空室対策プロの私とお話しましょう！
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6月26日10時,11時,
ぜひ上記の日程調整して
参加してくださいね
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
東京都在住の
女性大家の蓮さん(40代)の
満室達成エピソード
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新築物件購入した10ヶ月間
当時空室率44％から見事脱出
3ヶ月で満室御礼できました
ローン返済ギリギリで
物件購入が一転物件売却へ
損切りも考えていました
■BEFORE■
当時はどんな状況？
9部屋中の空室4室のまま
ローン返済ギリギリでした
固定資産税や共用電気代などを
経費計上すると赤字になってました
どう変わたのか？物件周辺の現状把握がしたことで
客付力が強い管理会社と出逢い
山岸さんコンサルのタイミングで
管理会社を変更でき
協力できる体制が整ったこと、
内見者に喜ばれる
ステージングができたことが
とてもよかったです！
さらに
想定以上のスピード３ヶ月間で
みごと満室御礼になりました！！
■空室対策プロから一言■
大家仲間から
紹介された不動産会社が
あなたの物件に対して
１００％客付力が強いわけでは
ありません。
管理会社には
客付会社には
その会社の得意分野があるのを
ご存知でしょうか？
・新築物件
・癖のあるエリア
・大学が密集する都市
・築古物件（単身1R・3DK）
・不人気エリア
その本質を知ることが大切です！
つまり・・・・・
この女性大家が所有した
新築物件を案内する
内見者増加を見込める
管理会社に変更したところ
彼女の勇気を持った
1歩の行動が変化を起こせたのです
購入から10ヶ月間
決まっていなかったのが・・・
管理会社と客付スタッフの
チームビルディングができ
サクッと3ヶ月で
満室に至る道のりを
構築できたのです！
素晴らしいですよね！！
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東京都在住の
サラリーマン大家Zさん(40代)の
満室達成エピソード
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管理会社変更のおかげで
閑散期2ヶ月に空室17室に申込み
自己破産の危機回避でき
経費でポルシェを購入できた
満室御礼・黒字になったそうです
■BEFORE■
当時はどんな状況？
念願の４棟74室マンションを購入したが
稼働率50%が半年間変わらず
自己資金がヒート気味となり
自己破産直前の危機へ・・・
■AFTER■
どう変われたのか？
2棟の管理会社を変更した後
劇的に数字が改善し、
閑散期の2ヶ月間に17室が
成約になりました
一気に稼働率91%へ飛躍しました
さらに、繁忙期のタイミングで
稼働率100％で満室御礼になりました
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
埼玉在住の会計士大家さん(50代)
横浜市東戸塚1R物件の
満室達成エピソード
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
閑散期5ヶ月に脱出
入居率58%から
なんと一気に93％
その後、満室経営へ
みごと満室御礼になった
会計士大家さん(埼玉在住)
家賃値下げばかり提案で
ネット掲載しても
内見者数が全くゼロ・・・
管理会社の不信感が募りました
■BEFORE■
当時はどんな状況でしたか？
繁忙期がおわる4月末は
入居率57%
年額マイナス
58万2千円
会計士大家さんの戦略
実は・・・・・・
空室対策コンサルのプロを
一緒に組めば
高利回り物件で
空室数が多い物件も
満室経営できる見込みを持って
購入されておりました
心意気すごいですよね
■AFTER■
どう変わったのか？
入居率大幅アップとなり
税引前CF黒字＋224万円8千円(年額)
空室解消のPDCAサイクルを体感でき
次なる物件取得に自信が持ちました
よかったのは
客付け実績で業者さんとの
信頼関係が構築できたことです！！
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独りで悶々とするならば、
プロのアドバイスを受ければ
機会損失を回避し
空室を埋めることができるでしょう！
ぜひ、空室がある大家さん
満室経営したい大家さん
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