入居者募集の方法7選｜空室を早く埋める大家の募集改善ポイント

住む人の気持ちを考えて空室を満室経営へ導く、(一社)空室対策協会代表理事・空室対策コンサルタントの山岸加奈です。

こんにちは！ 今日は、入居者募集の方法について、大家さんにぜひ知っておいてほしいことをお話しします。

「管理会社さんに募集をお願いしているのに、もう3か月も空室のまま……」

そんなとき、管理会社さんに確認すると「ちゃんと募集していますよ」「もう少し家賃を下げれば決まると思います」と言われることがあります。

でも、ちょっと待ってください。そのお部屋は、実際にどのサイトに掲載されているのでしょうか？ 写真は何枚載っていますか？ この1か月で何件の問い合わせがあり、何組が内見したのでしょう。

もし、すぐに答えられなかったとしても、今から確認すれば大丈夫です。実は私も新米大家だった頃、入居者募集は不動産会社さんにお願いすれば、あとは決めてもらえるものだと思っていました。

ところが、リフォームにお金をかけても内見者が来ない。管理会社さんからの連絡を待っているだけでは、何も変わらなかったんです。

そこから学んだのは、入居者募集は、管理会社に依頼したら終わりではないということでした。

大切なのは、今の募集状況を知り、どこで入居希望者が離れてしまっているのかを見つけること。募集写真が原因なのか、家賃なのか、それとも仲介会社さんにお部屋の魅力が伝わっていないのか。原因が違えば、必要な対策も変わります。

今回は、大家さん自身が確認できる入居者募集の方法7選を、具体的なチェックポイントとともにご紹介します。家賃を下げる前に、あなたの物件でできることを探してみましょう！

この記事のポイント
✔︎ 入居者募集で最初に確認したい4つの数字
✔︎ 反響と内見を増やす7つの募集改善方法
✔︎ 管理会社・仲介会社との上手な連携方法
✔︎ 家賃を下げる前に大家ができる具体的な行動

入居者募集は管理会社任せでいい？

私が2012年に父の物件を引き継いだとき、札幌市白石区のアパートは空室率の高い激戦区にありました。補助金や借入れを活用して大規模修繕やリフォームを行ったのですが、内見者がなかなか来なかったんです。

当時は現状を十分に把握できず、ただ連絡を待つ日々が続いていました。今振り返ると、募集をお願いすることと、募集がうまくいっているか確認することを、分けて考えられていなかったんですね。

「募集しています」だけでは分からない

管理会社さんに「募集しています」と言われれば、大家さんは安心するかもしれません。でも、その一言だけでは、今の状況は分かりません。

例えば、SUUMOには掲載されていても、写真が少なかったり、設備情報が古かったりすることがあります。また、家賃や間取りなどの検索条件によっては、入居希望者に見つけてもらいにくい状態かもしれません。

反対に、募集内容は十分なのに、周辺の物件と比較して家賃や初期費用が高く、問い合わせにつながっていない可能性もあります。

だから私は、まず実際の掲載ページを見てほしいと思っています。管理会社さんが「何をしているか」だけではなく、入居希望者から「どう見えているか」を確認することが大切なんです。

以前、私の個別相談を受けた大家さんからも、「戸建賃貸の入居募集は地元の不動産屋さんに任せっきりでした」というご感想をいただきました。相談後は、掲載写真を定期的に見直したり、不動産投資仲間にも募集ページを確認してもらったりすることを考えられていました。

詳しくは、「入居者募集を、地元の不動産会社任せだった！」でご紹介しています。

管理会社と大家の役割を知っておく

ここで、一つお伝えしておきたいことがあります。私は、管理会社さんに任せることが悪いと言いたいわけではありません。

管理会社さんには、建物の維持管理や入居者対応など、専門家としてお願いしたい大切な仕事があります。大家さんがすべての業務を自分で行う必要はないんです。

ただ、入居者募集をどこまで行うのか、どのように報告してもらうのかは、会社や契約内容によって違います。

国土交通省の「賃貸住宅管理業法」では、対象となる管理業者について、管理受託契約の内容や管理業務の定期報告などのルールが定められています。ただし、毎週の問い合わせ数や内見数まで必ず報告しなければならないという意味ではありません。

（参考：国土交通省「賃貸住宅管理業者の主な業務」）

まずは今の管理委託契約で、入居者募集や広告、仲介会社との連携がどのように扱われているのか確認してみてください。

大家さんは経営者です。家賃収入を守るためにも、募集の状況を知り、必要なことを相談できる関係をつくっていきたいですね。

空室を埋める入居者募集の方法7選

では、ここから具体的な方法をお伝えします。難しいことばかりではありません。パソコンやスマートフォンで確認できることもあれば、管理会社さんに一本連絡するだけで始められることもあります。

大切なのは、全部を一度に変えようとしないこと。今の物件に何が足りないのかを考えながら、取り組んでみてください。

募集方法① 掲載サイトを確認する

最初にしてほしいのは、あなたの物件がどこで募集されているかを確認することです。

SUUMO、LIFULL HOME’S、アットホームなどで、物件名を検索してみてください。掲載されていれば、今度は入居希望者になったつもりで、駅名やエリア、家賃、間取りなどの条件から探してみましょう。

例えば、家賃5万円の1Kを探している人が、家賃上限5万円で検索したとします。そのとき、あなたの物件は見つかるでしょうか。管理費を含む月額負担が大きく、他の物件と比較して選ばれにくくなっていないでしょうか。

また、掲載されている写真や設備、入居可能日が現在の状態と一致しているかも確認したいところです。せっかくTVモニターホンを新しくしたのに、募集ページには載っていなかったらもったいないですよね。

複数のサイトに掲載されている場合、会社によって情報が違っていないかも見てください。募集条件に違いがあれば、管理会社さんに確認して修正をお願いしましょう。

最初に確認したい募集ページの項目

• どの不動産ポータルサイトに掲載されているか
• 物件名や条件検索で見つけられるか
• 家賃・管理費・設備・入居可能日が正しいか
• 写真や間取り図が現在の状態と一致しているか

募集方法② 写真と紹介文を改善する

あなたが入居希望者だったら、どんな写真のお部屋をクリックしたくなりますか？

明るくて広さが伝わる写真でしょうか。それとも、暗くて何が写っているのか分かりにくい写真でしょうか。おそらく前者ですよね。

実は、募集写真は私がとても大切にしている部分です。お部屋そのものをリフォームしても、その魅力が写真で伝わらなければ、内見に来てもらう前に候補から外されてしまうかもしれません。

撮影するときは、室内をきれいに掃除して、照明を点け、できるだけお部屋の広さが伝わる位置を選んでみましょう。窓からの明るさを生かしながら、キッチン、浴室、トイレ、収納、玄関なども撮影しておきたいですね。

ただし、写真を明るく加工しすぎたり、実際より広く見えるように誤解を招く撮り方をしたりするのはおすすめしません。内見時に「写真と違う」と思われてしまっては逆効果です。

そして、もう一つ大切なのが紹介文です。

例えば「駅徒歩15分、エアコン付き、2DK」という説明だけでは、条件は分かっても暮らしの魅力までは伝わりません。もし収納が豊富なら、「季節の衣類や趣味の道具も収納しやすい2DK」という伝え方ができます。

インターネット無料なら、通信費の負担を抑えられる便利さを伝える。宅配ボックスがあるなら、仕事で帰宅が遅い人にも使いやすいことを伝える。設備の名前だけでなく、住む人にとって何がうれしいのかを言葉にしてみてください。

募集方法③ 反響数と内見数を確認する

次に確認したいのは、数字です。管理会社さんへ「最近どうですか？」と聞くだけではなく、具体的な数字を教えてもらいましょう。

例えば、過去30日間に募集ページが何回見られたのか、問い合わせが何件あったのか、内見は何組だったのか、申し込みはあったのか。この流れが分かると、今の募集でどこを改善するべきか考えやすくなります。

ただし、掲載ページの閲覧数は、利用している媒体や管理会社によって取得できない場合もあります。まずは確認できる数字からで十分です。

例えば、問い合わせが10件あったのに内見が1組なら、内見につながらない理由を聞いてみたいですね。一方、内見が5組あって申し込みがゼロなら、室内の状態や家賃、競合との比較が気になります。

「問い合わせが来ない」と「内見しても決まらない」では、最初に取り組むことが違うんです。

募集の状況	考えられる原因	確認したいこと
掲載ページが見つかりにくい	掲載先や検索条件の問題	掲載状況、家賃、設備情報
閲覧されても問い合わせが少ない	写真や条件に魅力が伝わっていない	写真、紹介文、競合家賃
問い合わせはあるが内見が少ない	日程調整や条件確認で離脱している	対応速度、案内可能日、初期費用
内見はあるが申し込みがない	室内印象や価格との不一致	清掃、設備、内見後の感想

この表は原因を見つけるための目安です。数字だけで一つの原因に決めつけず、仲介会社さんが実際に聞いた入居希望者の声も確認しましょう。

募集方法④ 住んでほしい人を決める

私は、入居者募集を考えるときに「誰に住んでほしいお部屋なのか？」を必ず考えます。これをペルソナ設定と呼んでいます。

例えば、駅から徒歩15分の築30年、2DKのお部屋があったとします。あなたなら、どんな人に住んでほしいですか？

荷物が多い一人暮らしの社会人でしょうか。共働きのご夫婦でしょうか。それとも、小さなお子さんのいるご家庭かもしれません。

もし荷物の多い単身者なら、2部屋あることを「寝室と仕事部屋を分けられる」と伝えることができます。共働きのご夫婦なら、それぞれの時間を大切にできる間取りとして紹介できるかもしれません。

同じ2DKでも、伝える魅力は変わるんです。

また、住んでほしい人が決まると、その人がどんな設備を求めているのかも考えやすくなります。例えば、仕事で帰宅が遅い単身者なら宅配ボックス、在宅勤務が多い人なら高速インターネットなど、暮らし方によって必要な設備は違います。

どんな設備が入居者に人気なのか、空室対策や家賃アップとの関係も知りたい方は、「賃貸の人気設備12選｜空室対策と家賃アップにつながる選び方」も参考にしてみてください。

もちろん、住む人の希望に合わせることと、特定の属性の人を不当に排除することは別です。募集条件は公平性にも配慮しながら、実際の住環境や暮らしの便利さを伝えていきましょう。

何より大切なのは、「誰でもいいから住んでほしい」という気持ちだけで募集を続けないこと。このお部屋の良さを一番感じてくれる人は誰なのかを考えると、写真の撮り方や紹介文も変わってきますよ。

募集方法⑤ 家賃と初期費用を見直す

空室が続くと、管理会社さんから「家賃を5,000円下げましょう」と提案されることがあります。でも、私はその前に確認してほしいことがあるんです。

まず、近隣の競合物件と比べて、今の家賃は本当に高いのでしょうか。間取りや築年数、駅からの距離、設備などが近い物件を10件ほど並べてみると、家賃だけでは分からなかった違いが見えてきます。

そして、入居希望者が支払うのは家賃だけではありません。管理費、敷金、礼金、保証会社の費用、その他の契約時費用など、入居時に必要な金額も比較されています。

例えば、家賃5万円の物件を月5,000円値下げした場合、2年間では12万円の家賃収入の差になります。一方、礼金などの初期費用を一度見直す方法なら、月々の家賃を維持できる可能性があります。

ただし、初期費用を下げる方が必ず得とは限りません。フリーレントや広告料なども含め、大家さんが負担する金額と入居後の収入を比較する必要があります。

それでも、家賃を下げる以外にも、入居希望者の負担を調整する方法があることは知っておいてほしいんです。

もちろん、周辺相場と比べて今の家賃が高すぎる場合は、値下げが適切なこともあります。大切なのは、家賃を上げることでも下げることでもなく、入居者の反応や競合の状況を見て判断することです。

こちら、「管理会社が家賃を下げる提案を！ その裏の5つの理由」も参考にしてみてください。

募集方法⑥ 仲介会社へ魅力を伝える

ここまで読んでくださった大家さんに、もう一つ質問です。あなたの物件を内見に案内してくれる仲介会社さんは、お部屋の魅力をどこまで知っているでしょうか。

例えば、最近宅配ボックスを設置したこと、室内に新しい収納棚を付けたこと、近くに便利なスーパーがあること。そうした情報が仲介会社さんに伝わっていなければ、入居希望者へ紹介してもらう機会を逃しているかもしれません。

私は、大家さんが知っている物件の魅力を、仲介会社さんにも分かりやすく伝えてほしいと思っています。

おすすめなのは、間取り図や写真だけでなく、お部屋の特徴、設備、周辺環境、どんな暮らしに向いているかを簡単にまとめて渡す方法です。

また、案内できる日時や鍵の受け渡し方法、申し込み時に確認する条件など、仲介会社さんが迷わず対応できる状態にしておくことも大切になります。

ただし、管理会社さんとの契約によっては、他の仲介会社への案内や募集情報の取り扱いに制約がある場合もあります。勝手に募集先を増やすのではなく、まずは現在の管理会社さんに相談してみましょう。

仲介会社さんにとっても、入居希望者へ紹介しやすい物件であること。それが、大家さんの募集改善につながると私は考えています。

募集方法⑦ 内見から申し込みを改善する

最後に確認したいのが、内見です。問い合わせが入り、実際にお部屋まで来てもらえたのに申し込みがない場合、何が原因なのでしょうか。

例えば、玄関を開けた瞬間に暗い、室内に嫌な臭いがある、窓や床が汚れている。そんな状態では、どれだけ募集写真が素敵でも「ここに住みたい」という気持ちになりにくいですよね。

私も、内見時の第一印象をとても大切にしています。玄関、共用廊下、照明、清掃、空気の状態などは、実際に現地を見なければ分からない部分です。

家具や小物を置いて、暮らしをイメージしやすくするホームステージングも一つの方法です。ただし、何でも置けばよいわけではありません。住んでほしい人に合ったお部屋の魅力を伝えることが目的です。

そして、内見が終わったあとには、仲介会社さんに感想を聞いてみてください。「収納が少ないと言われた」「駐車場が気になった」「家賃と広さが合わなかった」など、具体的な声があれば次の改善に生かせます。

ただ「申し込みがありませんでした」で終わらせず、なぜ選ばれなかったのかを知ることが大切です。

入居者募集は数字を見て改善する

7つの方法をご紹介しましたが、どこから始めるべきかは物件によって違います。

ここで、もう一度大切なことをお伝えします。入居者募集は、やみくもに写真を変えたり、家賃を下げたりすればよいものではありません。今の募集で何が起きているのかを知ることが出発点なんです。

反響がない場合は掲載内容を見る

募集しているのに問い合わせがほとんどない場合は、まず掲載ページを確認してみましょう。物件が見つけてもらえているのか、写真や紹介文で魅力を伝えられているのか、家賃や初期費用が周辺と比べてどうなのかを見ていきます。

例えば、同じエリアの競合物件には写真が20枚あるのに、あなたの物件は5枚しかなかったとします。これだけで必ず反響に差が出るとは限りませんが、入居希望者が判断できる情報は少なくなりますよね。

また、リフォーム前の写真がそのまま掲載されていたら、せっかく改善した部分も伝わりません。まずは、写真や情報が現在のお部屋の状態と合っているかを確認したいところです。

内見がある場合は現地を見直す

一方、問い合わせや内見があるのに申し込みが入らない場合は、実際のお部屋を確認してみましょう。

私が2025年1月に書いた「繁忙期に空室が埋まらない理由5選とその解決法」でも、室内の清掃や照明、臭い、管理会社の対応などについてお伝えしました。

例えば、写真では明るく見えたのに、内見すると照明が付かず暗い。そんな状態なら、お部屋本来の良さを感じてもらえないかもしれません。

室内だけでなく、建物の入口や共用部、ゴミ置場も確認してください。入居者さんは、毎日そこで暮らすことになります。安心して帰ってこられる環境かどうかも、大切な判断材料なんです。

もし、内見後の感想から設備や内装の古さが原因だと分かった場合は、リフォームを検討することも必要でしょう。ただし、ここでも大切なのは、最初から高額な工事を決めないことです。

リフォーム費用をどのくらいで回収できそうか、少ない予算で改善できる部分はないか。具体的な計算方法や築古物件の事例については、「空室対策リフォームの費用対効果｜家賃アップにつなげる判断軸」で詳しくお話ししています。

改善後は数字の変化も確認する

写真を変えたり、募集条件を見直したりしたら、そのまま終わりにしないでください。変更後に問い合わせ数や内見数がどう変わったのか、管理会社さんと確認しましょう。

例えば、写真を変更しても問い合わせが増えなければ、家賃や掲載状況など、別の原因があるかもしれません。問い合わせは増えたのに内見が少ないなら、入居可能日や案内対応を確認してみることも必要でしょう。

1週間や2週間だけで成果を判断するのは難しい場合もあります。季節や地域の賃貸需要によって反響が変わるため、できれば変更前後の状況を一定期間で比較してみてください。

こうして数字を見ながら少しずつ改善していくと、次に何をすればよいのか考えやすくなりますよ。

管理会社との連携で確認したいこと

入居者募集では、大家さんと管理会社さんが同じ方向を向いていることも大切です。

管理会社さんを責めたり、細かく指示を出し続けたりする必要はありません。まずは今の募集状況を共有し、何を変えるのか一緒に考えてみましょう。

定期的に報告してもらう

私がおすすめするのは、募集開始時に報告してほしい内容を決めておくことです。

例えば、毎月の問い合わせ数、内見数、申し込み数、内見後の感想など。繁忙期や長期空室のときは、もう少し短い間隔で確認した方がよい場合もあります。

ただし、報告の頻度や取得できる数字は、管理会社の業務体制や契約内容によって違います。無理な要求をするのではなく、相談しながら決めていきましょう。

管理会社さんへの確認例

「現在の募集状況を確認したいので、この1か月の問い合わせ件数と内見件数、入居希望者の反応を教えていただけますか？ あわせて、掲載中の募集ページも確認したいです。改善できるところを一緒に考えたいと思っています。」

こんなふうに伝えれば、管理会社さんも何を報告すればよいか分かりやすくなります。大家さんが積極的に関心を持つことは、募集の見直しにもつながると思いますよ。

改善されない場合は契約内容を確認

何度相談しても報告がない、募集写真が古いまま、問い合わせへの対応が遅い。そんな状況が続くと、管理会社の変更を考える大家さんもいらっしゃるでしょう。

ただし、変更を決める前に、まずは管理委託契約や募集に関する取り決めを確認してください。契約期間、解約予告、費用負担、募集情報や鍵の引き継ぎなどを把握しておく必要があります。

管理会社を変えれば必ず空室が埋まるわけではありません。原因が立地や地域の賃貸需要にある場合は、会社を変えるだけでは改善しない可能性もあります。

大切なのは、今の管理会社さんと何を改善できるのかを考え、それでも難しい場合に募集体制を見直すことです。契約変更などの最終的な判断は、必要に応じて専門家にも相談してくださいね。

実際に募集を見直した大家の事例

ここで、私自身の経験も少しお話しします。

2025年に千葉県郊外の戸建賃貸で退去が決まったとき、私は退去前から準備を進め、入居者募集を始めました。その結果、募集開始から1か月以内に申し込みが入り、賃貸借契約につながっています。

もちろん、これは一つの事例です。同じ方法を取れば、どの物件でも1か月以内に入居が決まるという意味ではありません。

でも、私がこの経験を通して改めて感じたのは、退去してから慌てて準備するより、早くから段取りを考えることの大切さです。

リフォームが必要なら、いつ工事を終えられるのか。写真はいつ撮れるのか。募集条件はどうするのか。仲介会社さんが内見を案内できるのはいつからなのか。

こうしたことを事前に考えておけば、募集開始までの時間を短くできる可能性があります。ただし、退去前に募集する場合は、現在の入居者さんのプライバシーに配慮し、室内写真や内見対応について必要な確認を行ってください。

以前の私は、管理会社さんに募集を依頼したら、あとは連絡を待つものだと思っていました。

でも、今は違います。

大家さん自身が募集状況を知り、必要な情報を伝え、改善できるところを探していく。その小さな行動の積み重ねが、空室対策ではとても大切なんです。

入居者募集に関するよくある質問

最後に、入居者募集の方法について大家さんからよく聞かれる質問にお答えします。

入居者募集のよくある質問（FAQ）

大家が自分で入居者募集をすることはできますか？

自分が所有する物件について、大家さん自身が入居者を募集することは可能です。ただし、管理委託契約などによって募集に関する取り決めがある場合は確認が必要です。また、他人の物件を反復継続して仲介するなどの業務は、宅地建物取引業の免許が必要になる場合があります。具体的な募集方法や契約手続きは専門家に確認しましょう。

入居者募集は管理会社に任せきりでも大丈夫ですか？

管理会社に募集業務をお願いすること自体は問題ありません。ただし、大家さんも掲載状況や問い合わせ数、内見数などを確認することをおすすめします。空室が長期化している場合は、今の募集で何が原因になっているのか、管理会社と相談しながら改善していきましょう。

募集写真を変えるだけでも空室対策になりますか？

写真が暗い、枚数が少ない、リフォーム前の写真が使われているなどの場合は、改善を検討する価値があります。ただし、写真だけで入居が決まるわけではありません。家賃や設備、間取り、立地なども含め、入居者が比較しやすい募集ページをつくることが大切です。

問い合わせが少ない場合は家賃を下げるべきですか？

まずはポータルサイトの掲載状況、写真、紹介文、競合物件の家賃、初期費用などを確認しましょう。周辺相場より家賃が高い場合は値下げが必要なこともありますが、募集情報が不足しているだけなら、先に掲載内容を改善できる場合もあります。

仲介会社を増やせば入居が決まりやすくなりますか？

物件を紹介してもらえる機会が増える可能性はありますが、必ず早く決まるとは限りません。募集契約の内容によっては、他の会社への依頼に制約がある場合もあります。まずは管理会社に相談し、現在どのような仲介会社へ情報が届いているのか確認しましょう。

まとめ｜募集を変えるのは大家の行動

今回は、入居者募集の方法7選と、空室を早く埋めるための改善ポイントについてお話ししました。

ここまで読んでくださったあなたに、最後に一つ質問です。

今、あなたの物件には、どれくらいの入居希望者が興味を持ってくれているでしょうか？

もし答えられなかったら、まずはそこから確認してみてください。物件がどのサイトに掲載されているのか、問い合わせは何件あったのか、内見した人は何を気にしていたのか。その一つひとつに、次の空室対策のヒントが隠れているかもしれません。

私はこれまで、空室があるという理由だけで「家賃を下げましょう」と言われていた物件でも、募集方法や見せ方、入居者像を見直すことで改善につながった事例を経験してきました。

もちろん、家賃を見直した方がよい物件もあります。でも、理由が分からないまま値下げをするのは、もったいないと思うんです。

空室対策は、管理会社からの連絡を待つだけではなく、大家さん自身ができることを見つけて動くことから始まります。

一度に大きなことをする必要はありません。まずはスマートフォンで募集ページを確認する。管理会社さんに問い合わせ数を聞いてみる。そんな小さな一歩から始めてみてくださいね。

家賃を下げる前に、できる空室対策を知りたい大家さんへ

「管理会社に任せているけれど、なかなか入居が決まらない」「今の募集方法で本当にいいのかな？」「家賃を下げずにできることがあれば知りたい」

そんな大家さんに向けて、私の無料メルマガでは、実際の空室対策事例や、入居者さんに選ばれるお部屋づくり、募集方法の工夫などをお届けしています。

メルマガに登録すると、家賃を下げる前に知っておきたい空室対策の資料もダウンロードできます。

まずは、あなたの物件でできることを一つ見つけてみませんか？

無料の空室対策メルマガはこちら

空室があることは、決して悪いことばかりではありません。これから住んでくれる入居者さんに出会うための、新しいチャンスでもあります。

あなたの物件にしかない魅力を見つけて、入居者さんにも大家さんにも喜びのある満室経営を目指していきましょう！