失敗談☆皆に好かれる部屋づくりでは誰も申込みしませんよ。
住む人の気持ちを考えて
空室を満室経営にする
空室対策コンサルタント
山岸加奈です。
こんにちは。
『万人ウケする部屋』を作る。
実は、
これは
私自身が、
過去に失敗した方法です。
『３０００万の大規模修繕＆フルリノベーションをしたから大丈夫』
『きれいリフォームしたから、当然入居が決まると思っていた』
繁忙期でも内見がないため、さらに
『客付業者のアドバイス通りに家賃5000円下げました』
『広告費AD３ヶ月に』
『敷金＆礼金＆仲介手数料、さらに１ヶ月家賃無料のフリーレント』
条件を変えてみました。
がしかし
『全く変化がなかったらどうしよう』
こんな悩みを抱えながら
毎日毎日
借入返済するにもかかわず、
入居が決まらない状況で、
今月も赤字になるかもしれない…
という不安の中で生活していました。
家賃収入があれば、
もっと自由になれると
思っていたにに
空室ジレンマの日々
2代目大家になった私が
初めて空室対策したのは、
実家のボロボロの物件でした。
今までのコンサルティングした中で、
これ以上のアパートはありません。
それまでの私は、
客付業者の方がすぐに
内見者の方を連れて来てもらえる
と思っていたので
６ヶ月経過しても内見者さえ、
来ていませんでした。
普通に、
仕事をしていたらお給料はもらえるし
休日は会社の仕事を考える必要
すらありませんでした。
直接自分には関係ないことでしたから。
そんなように空室対策も考えてました。
がしかし、
いざ自分は新米大家として、
借入３０００万円をした途端
入居が決まらないと毎月ローン返済で赤字になるという
不安と戦い続ける空室のジレンマの日々がスタートしたのです。
２０１２年時点で空室率２７％のエリアで
広告費１０万円以上が当たり前。
大規模修繕やリノベーションでお金をかけたにもかかわらず
６ヶ月間入居が決まらないことで
母親も心配し始めました。
空室のことが頭から離れなくて、
居てもたっても居られないため
遊びに行くにも、負い目を感じていました。
空室対策はたくさん学んだのに
なぜ行動できないのだろうか？
なぜ安定的に
満室しつづけることができないのだろう
空室対策はたくさん学んだのに
『これではいけない』
と思った私は手当たり次第に
空室対策の方法を著書で学ぶようになりました。
『空室対策のスキルさえあれば安定的に満室にし続けられる』
と思ったからです。
学んだおかげで
空室に内見者が
来るようになりましたし、
空室に申込みも来るよう
になりました。
あれもこれも妥協し続けたために何が良かったのがわからず、
満室経営し続けることはできず、
空室の不安から解放されることもありませんでした。
もしかしたら、この先ずっと私は空室の不安と戦っていくの？
こんな思いがいつの間には私の頭の中を駆け巡るようになっていました。
ちゃんと空室対策ができるのか？
ちゃんと満室経営をしつづけられるのか？
あなたにもぜひ考えてみてほしいです。
仮に２年前に物件購入し
あと１８年所有すると考えてください。
あなたの物件が１年間１５室空室（家賃５万円）で、
広告費３ヶ月の費用がかかるならば、
どうでしょうか？
１年間のキャシュフローはきっと
１００万円以下で赤字になってしまうです。
そんな試算をした中で
空室を安定的に満室し続ける方法がないか
を必死にいろいろと考え始めました。
あるとき
私の空室対策コンサルティングの軸となる
フィードバックができました。
前職、都市計画の研究をしていた私は
常に現状把握、状況整理、
そのリアルな声をヒアリングすることが、誰よりもスキルがありました。
続きはまた書きます。
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