【閑散期ジレンマ】万人ウケ部屋は誰からも選ばれない不人気エリア
住む人の気持ちを考えて
空室５室を３ヶ月で満室にする
空室対策コンサルタント
山岸加奈です。
こんにちは。
誰からも好かれる
万人ウケする部屋で
なんとか・・・・・
空室ジレンマ
から抜け出したかった。
『万人ウケする部屋』を作る。
実は、これは
私自身が、過去に失敗した方法です。
『３０００万の大規模修繕＆フルリノベーションをしたから大丈夫』
『きれいリフォームしたから、当然入居が決まると思っていた』
繁忙期でも内見が全くなかったため
閑散期になって私は焦ってしまい
『客付業者のアドバイス通りに家賃5000円下げました』
『広告費AD３ヶ月に』
『敷金＆礼金＆仲介手数料、さらに１ヶ月家賃無料のフリーレント』
募集条件も変えてみました。
がしかし
『全く変化がなかったらどうしよう』
こんな悩みを抱えながら
毎日毎日
「借入返済するにもかかわず、
入居が決まらない状況で、
今月も赤字になるかもしれない…」
という不安の中で
生活していました。
家賃収入があれば
もっと自由になれると
思っていたのに、
空室ジレンマの日々
2代目大家になった私が
初めて空室対策したのは、
実家のボロボロの物件でした。
今までのコンサルティングした中で、
これ以上のアパートはありません。
その当時の私は、
客付業者の方がすぐに
『内見者の方を連れて来てもらえる』
とお恥ずかしい話
大きな勘違いしておりました。
当たり前に
客付業者にお願いすれば
その人たちが
仕事をしているわけで
お給料はもらっているわけで
やってもらえるものかと
本当に勘違いしていました。
始めたところ、
自分にはあまり関係ない他人事でした。
そんなように
空室対策も考えてました。
新米大家の私はずっと待ってました。
がしかし
６ヶ月経過しても
内見者さえ、
来ていませんでした。
新米大家の私はずっと待ってました。
借入３０００万円をした途端
入居が決まらないと
毎月ローン返済で
赤字になる
という不安と戦い続ける
空室のジレンマの日々が
スタートとなったのす。
大規模修繕やリノベーションで
お金をかけたにもかかわらず
６ヶ月間入居が決まらないことで
母親も心配し始めました。
空室のことが頭から離れなくて、
居てもたっても居られないため
遊びに行くにも、
負い目を感じていました。
『これではいけない』と思った私は
手当たり次第に空室対策の方法を
いろんな著書で学ぶようになりました。
『空室対策のスキルさえあれば満室にし続けられる』
と思ったからです。
やっと学ぶことで
わかったのが
この物件エリアは2012年で
すでに空室率２７％。
３室中１室は空室の状況
のエリアだったのです。
さらに
広告費１０万円以上
が当たり前。
学んだおかげで
空室に内見者が
来るようになりましたし、
空室に申込みも
来るようになりましたが、
あれもこれも妥協し続けたために
何が良かったのがわからず、
満室経営し続けることはできず、
空室の不安から解放される
こともありませんでした。
空室対策は
たくさん学んだのに、
だけれども
なぜ安定的に
満室しつづけることが
できないのだろうか？
もしかしたら、
この先ずっと私は空室の不安と戦っていくの？
こんな思いがいつの間には
私の頭の中を駆け巡るようになっていました。
ちゃんと空室対策ができるのか？
ちゃんと満室経営をしつづけられるのか？
あなたにもぜひ考えてみてほしいです。
仮に２年前に物件購入し
数年は所有すると考えてください。
（１）
あなたの物件をそのまま１年間放置
５室空室（家賃５万円）まま。
機会損失：５室＊５万＊１２ヶ月
＝３００万
（２）
早々に自己投資をし学び実践し満室になった！
満室御礼：AD２ヶ月＊５室＊５万
＝５０万
どっちが損ですか？
３００万円家賃が
入ってこないのが
大損ですよね？！
１年間に他に家賃収入があっても
手元に入ってくるお金が
３００万円もなくて
経費がかさんで
赤字になってしまいますよね。
こんな試算をした中で
『自己投資し学び実践し満室」
空室を安定的に
満室し続ける方法がないか
を必死にいろいろと考え始めました。
あるとき
私の空室対策コンサルティングの軸となる
フィードバックができました。
前職、都市計画の
研究をしていた私は
常に現状把握、状況整理、
そのリアルな声をヒアリングすることが、
誰よりもスキルがありました。
そこで
この現状把握やヒアリングのスキルを
令和時代の空室対策に実現させよう
今までの空室対策でやってきたことを
ひとまとめに体系化すると、
『その物件の賃貸マーケティングをすること』
現状把握やヒアリングによって
リフォーム、ステージング、物件広告
の手法を確立することにしました。
『低コストのリフォームで即日公開で申込が入る』
『客付業者が喜んで内見者を連れて行くお部屋づくりにする』
『そして、安定的に継続的に満室経営する』
この３つの条件を満たす方法を
どう開発すればよいのか？
と考えて作り出したのは、
私の初著書で
あなたにお伝えする
『空室対策術』です。
空室対策術を私が開発し始めて
最初からうまくいったのかと言われると、
正直全然うまくいかなくて
心がくじけそうに諦めそうになりました。
方法論を考えては改善し
また、コンサルティングを受ける。
大家さんより
アドバイスを受けて改善し
うまく空室が埋まらなくとも、
諦めずに続けてきました。
空室１０００室が埋まった頃に
『埋まらない空室はない』
とやっと自信を持てるようになりました。
いままでの私を振り返って
私はシェアしたいのです。
閑散期で空室の
ジレンマがある大家さん
私も以前はそうでした。
だけれども、数年後には
『埋まらない空室はない』
と言える私になってます。
私だけではなく、
今まで、これからご紹介する
たインタビュー動画は実話
アカデミー生が
空室対策を実践したリアルです。
誰もが真似べば
この空室対策術
は一生ものです。
だれもが大家になれば
必ず到来する
『空室』ハードル
を乗り越えてくださいね！
私が応援しております。
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